묵시적 갱신과 계약 갱신청구권은 세입자(임차인)가 반드시 알아야 할 개념입니다. 을인 세입자 입장에서 전세살이 시 임대임의 갑질에 대응하기 위함입니다.
묵시적 갱신과 계약 갱신청구권 개념
용어는 어렵게 들리지만 알고 나면 아무것도 아닌 개념입니다. 하지만 알고 있을 때와 모르고 있을 때의 차이는 큽니다.
묵시적 갱신
묵시적 갱신이란 임대인과 임차인 모두 계약만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약 연장에 관한 어떤 언급도 없이 그냥 지나간 경우 적용되는 연장을 말합니다. 이 기간 안에 두 사람 모두 그냥 조용히 지나갔다면 묵시적 갱신에 적용받아 추가로 2년 더 계약이 연장됩니다.
계약 갱신청구권
계약 갱신청구권이란 애초에 약자인 임차인(세입자)을 위해 만들어진 주택임대차보호법입니다. 임대인(집주인)의 갑작스러운 퇴거명령으로 인해 임차인이 피해를 받지 않게 보호하기 위함이죠. 만약 임대인이 갑작스러운 퇴거를 요청한다면 임차인은
'계약 갱신청구권'을 사용하겠다고 말하면 됩니다.
이렇게 되면 임대인 입장에서 이 권리를 거절할 수 없도록 되어있습니다. 이 권리가 발효되면 2년간 추가로 계약이 연장되며 법적으로 보호받습니다. 계약의 파기(이사), 예약의 연장(지속적인 거주 선택)이 임차인에게 넘어간 것입니다.
만약 계약연장 중 갑작스럽게 이사를 가야한다면?
갑작스럽게 이사를 가야 하는 경우에는 최소 3개월 전에는 임대인에게 통보해야 합니다. 그래야 전세 보증금의 환급을 법적으로 보장받을 수 있습니다. 만약 정말 급하게 이사를 가야 하는 상황이라면 2-3달 분의 약정금을 전세에서 차감하고 이사를 가실 수도 있습니다.
묵시적 갱신이 적용되는 조건
전세계약 체결시 계약 대상자인 임대인과 임차인 사이에 최초 계약(보통 2년) 만료일 최소 2개월 전, 최대 6개월 전 사이에 임대인이 전세계약 연장에 관해 '갱신청구권'을 사용하여 연장할 것인지 어떤 말(구두, 문자, 음성통화 등)도 언급하지 않고 지나갔다면 세입자인 임차인은 '묵시적 갱신'을 자동으로 적용받습니다.
묵시적 갱신이란 자신도 모르게 자신의 생활 곳곳에서 적용되고 있습니다. 대표적으로 각종 음원 사이트, ott 구독료, 콘테츠 제공 플랫폼, 온라인 쇼핑 회원가입 등 일정기간 무료 사용권을 주고 이후 '별다른 해지 액션을 취하지 않으면 자신들의 구독 약관에 동의한 것으로 간주'하여 매달 정기 결제가 자동으로 진행되는 경우를 말합니다.
부동산 전세계약시에도 이런 묵시적 갱신의 개념이 적용된다고 보시면 됩니다. 위 사례와는 반대로 묵시적 갱신은 상대적으로 약자인 임차인에게 유리하게 작용합니다.
만약 이 개념을 알고 계신다면 갑작스러운 임대인의 퇴거 요청에서 '묵시적 갱신'을 적용받고 있음을 정당하게 언급하셔야 합니다.
이렇게 주장하기 위해서는 다음과 같은 조건이 충족돼야 합니다.
1. 계약서에 특별약관으로 계약 연장 시에는 '계약 갱신청구권을 사용하여 연장'할 것이라는 등의 내용이 어디에도 적혀있지 않아야 합니다.
2. 반드시 계약 만료일 6개월 ~ 2개월 전 사이에 임대인이 '계약 갱신청구권'을 사용하여 연장할 것인지, 이 단어를 언급해야만 한다는 것입니다.
-이 단어를 언급하지 않고 그냥 연장에 관한 이야기를 한다면 아직 계약 갱신청구권은 사용되지 않은 상태이며, 계약연장 시에는 묵시적 갱신으로 진행된 것입니다.
-이 단어를 언급했다고 해도 계약 만료일 6개월 이상 전부터 말한 것이나 최소 2개월 전 이후에 말했다면, 이 경우도 효력이 없습니다. 이때도 정당하게 위 기간에 말하지 않았으니 나는 묵시적 갱신으로 계약연장된 것이다,라고 말하시면 됩니다.
3. 임차인 먼저 굳이 '계약 갱신청구권'을 언급하면서 계약연장을 말하는 것은 좋지 못합니다.
-만약 현재 거주하는 곳이 전세로, 계약을 연장해 더 살기를 원하는 경우에는 위 사이 기간이 조용히 지나가길 바라야 합니다. 이렇게 되면 묵시적 갱신으로 인한 2년 연장을 보장받고, 추후 계속 거주하길 원할 때 사용하지 않은 계약 갱신청구권을 사용해서 연장하겠다고 말하시면 됩니다.
이런 방식으로 전세계약 2년, 묵시적 갱신 2년, 계약 갱신청구권 2년 최대 6년간 계약을 연장시킬 수 있습니다.
댓글