보금자리론 또는 주택담보대출 (주담보)를 이용할 때 알아야 할 개념 중 하나인 LTV에 대해 간단히 알아봅니다. 실제 나온 상품을 통해 주담보를 이용하려는 분들의 이해를 돕습니다. LTV와 더불어 신청조건에 해당하는 구입주택의 가격 책정 기준도 알아봅니다.
주택담보대출비율, LTV
주택을 구입하기 위해 혹은 기존 고금리 주담보에서 낮은 금리의 상품으로 갈아타기 위해 많이들 알아보는 게 주택담보대출입니다. 일반적으로 시중 상품과 정부정책자금 성격으로 나오는데, 최근 나온 특례보금자리론이 대표적입니다. 신청할 수 있는 대상자에 속하는지 여러 요건들이 나오는데요. 처음 주담보를 이용하는 분들은 생소한 개념이 나와서 해당이 된다는 건지, 안된다는 건지, 그래서 대출한도가 얼마라는 건지 모를 때가 있습니다.
LTV, DTI, DSR이라는 세 가지 개념만 알고 계셔도 이제 해당 대출상품이 나에게 맞는 것인지 대략적으로 알 수 있습니다. 상품마다 상세항목에 대한 조건은 다양하지만, 큰 틀은 비슷하기 때문입니다.
LTV와 대출한도
주택담보대출비율은 자신이 구입하려는 주택 매매가의 최대(상단) 몇 퍼센트까지 대출금을 받을 수 있는지를 말합니다. 만약 LTV가 80% 상품이 있다면 5억짜리 주택 구입 시, 최대 4억까지 대출금을 지급받을 수 있다는 말입니다. 영어로 되어있지만 사실 알고 보면 아무것도 아닌 쉬운 개념인데요.
여기서 헷갈리는 게 LTV 80%라고 되어있고, 대출한도는 또 최대 5억 원이라고 되어있을 때입니다. 보통 주담보는 이런 식으로 상품 구성이 되어 있습니다. LTV와 대출한도 두 개 중에 낮은 금액이 실제 지급되는 대출금에 해당됩니다. 물론 규제지역이나 비 아파트 등 최대 LTV 비율에서 차감되는 요건도 있지만요.
예시) LTV 최대 70%, 대출한도 5억 원
이때 8억짜리 아파트를 구매하는 용도로 주담보를 이용하려고 합니다. 이분의 최대 대출한도는 얼마일까요. 8억의 70%는 5억 6천만 원입니다. 대출한도 5억 원보다 비싼 가격이니, 대출한도 5억이 적용됩니다. 반대의 경우도 있습니다.
5억짜리 주택 구입시에는 LTV 70%가 3억 5천만 원입니다. 하지만 대출한도는 5억 원이므로, 더 적은 금액인 LTV 70% 가격이 적용되는 것이죠.
주택가격의 기준은? (신청대상 요건 중 하나)
구입하려는 주택의 가격은 신청할 수 있는 조건, 대상자를 추려내기 때문에 중요합니다. 하지만 주택가격은 기준에 따라 차이가 나는 경우가 많습니다. KB시세, 한국부동산원 시세, 실 매매가 등이 기준입니다. 매매가는 8억이지만, KB시세 가는 9억 이상이 될 수 있습니다. 그럼 이때 주택 가격을 뭘로 할지가 고민입니다. 상품마다 다르지만 보통 1순위 2순위로 기준이 설정되기도 하며 기준 2개를 동시에 보기도 합니다.
예를 들어 최근 나온 정부 주담보인 특례보금자리론 (우대금리 적용 최대 4% 금리, 보통 5.0%)은 매매가와 KB시세를 동시에 봅니다. 신청조건은 주택가격 9억 원 이하인 상품입니다. 이때 자신이 사려는 아파트가 매매가 9억이지만, KB시세가 10억이라면 이 사람은 신청자격이 되지 않습니다.
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